民法・関連法令法令基準日 2017年4月1日
平成29年度（2017年）管理業務主任者試験 問44
区分所有者Ａが、自己所有のマンションの専有部分についてＢと定期建物賃貸借契約（以下、本問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1本件契約は、公正証書によってしなければならない。
- 2本件契約は、期間を1年未満とすることもできる。
- 3本件契約を締結するに当たり、Ａが、あらかじめＢに対し、期間満了により当該建物の賃貸借が終了し、契約の更新がないことについて書面を交付して説明しなかった場合には、契約の更新がないこととする旨の本件契約の定めは無効となる。
- 4本件契約においては、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約は有効である。
正解 肢1
出典:平成29年度 管理業務主任者試験 問44。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説AI解説
本問の論点
定期建物賃貸借の要件と効果を問う。契約の方式、期間の下限、更新がない旨の事前説明、借賃改定特約の効力が論点である。
正解の根拠
借地借家法第38条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができるとしている。公正証書に限定されておらず、書面によればよい。本肢は公正証書によってしなければならないとしており誤り。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1: 誤り。書面によればよく、公正証書に限られない。
肢2: 正しい。期間を一年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがないものとみなす規定は適用されず、1年未満も可能である。
肢3: 正しい。借地借家法第38条第2項は、建物の賃貸人はあらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとし、借地借家法第38条第3項は、この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とする。
肢4: 正しい。借地借家法第38条第7項は、借賃の改定に係る特約がある場合には、借賃の増減額請求の規定を適用しないと定める。
一言まとめ
定期建物賃貸借は「書面で契約、書面で事前説明」が核心。公正証書は例示にすぎない。
一問一答各肢の正誤
×肢1本件契約は、公正証書によってしなければならない。
誤り。書面によればよく、公正証書に限られない。
○肢2本件契約は、期間を1年未満とすることもできる。
正しい。期間を一年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがないものとみなす規定は適用されず、1年未満も可能である。
○肢3本件契約を締結するに当たり、Ａが、あらかじめＢに対し、期間満了により当該建物の賃貸借が終了し、契約の更新がないことについて書面を交付して説明しなかった場合には、契約の更新がないこととする旨の本件契約の定めは無効となる。
正しい。借地借家法第38条第2項は、建物の賃貸人はあらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとし、借地借家法第38条第3項は、この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とする。
○肢4本件契約においては、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約は有効である。
正しい。借地借家法第38条第7項は、借賃の改定に係る特約がある場合には、借賃の増減額請求の規定を適用しないと定める。
関連条文解説で引用
- 借地借家法第38条第1項
- 借地借家法第38条第2項
- 借地借家法第38条第3項
- 借地借家法第38条第7項
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