民法・関連法令法令基準日 2022年4月1日
令和4年度（2022年）管理業務主任者試験 問40
新築の分譲マンションの売買契約における売主の担保責任に関する次の記述のうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、本問において「品確法」という。）によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、当該マンションは、品確法上の新築住宅に該当するものとする。
- 1当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。
- 2買主が購入後1 年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であれば、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができる。
- 3当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。
- 4当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1 年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。
正解 肢2
出典:令和4年度 管理業務主任者試験 問40。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説AI解説
本問の論点
新築の分譲マンションの売買における売主の担保責任を品確法により問う。
正解の根拠
品確法第95条第1項は、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保の責任を負うと定める。責任を負う相手方は当該売買契約の買主である。よって、正解は肢2。
各肢の検討
肢1: 品確法第95条第1項のかっこ書は、当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時から十年間とするから適切。
肢2: 品確法第95条第1項が担保の責任の相手方として定めるのは、売主が引き渡した買主であり、その買主から転売を受けた第三者が元の売主に対し当然に直接この責任を追及できるとする定めは置かれていない。本肢が最も不適切である。
肢3: 品確法第95条第2項は、前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とすると定めており、買主が容認しても結論は変わらないため適切。
肢4: 品確法第2条第2項は、新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいうとし、建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除くから適切。
一言まとめ
品確法の担保責任は売買又は請負の当事者間の規定、起算点は引渡しの時。
一問一答各肢の正誤
○肢1当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。
品確法第95条第1項のかっこ書は、当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時から十年間とするから適切。
×肢2買主が購入後1 年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であれば、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができる。
品確法第95条第1項が担保の責任の相手方として定めるのは、売主が引き渡した買主であり、その買主から転売を受けた第三者が元の売主に対し当然に直接この責任を追及できるとする定めは置かれていない。本肢が最も不適切である。
○肢3当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。
品確法第95条第2項は、前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とすると定めており、買主が容認しても結論は変わらないため適切。
○肢4当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1 年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。
品確法第2条第2項は、新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいうとし、建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除くから適切。
関連条文解説で引用
- 品確法第95条第1項
- 品確法第95条第2項
- 品確法第2条第2項
法令基準日:2022年4月1日現在で施行されている規定に基づく。本サイトの解説は学習補助を目的とし、法的助言ではありません。