令和3年度（2021年）管理業務主任者試験 問41

本問の論点

専有部分の賃貸借における特約の有効性を問う。賃借人に不利な特約が無効となるか、当事者の自由に委ねられるかを区別する。

正解の根拠

アの鍵の取替えは、法的手続を経ずに実力で権利を実現するもので、自力救済を禁ずる原則に反し無効である。ウの賃借人の死亡により相続人がいても終了する特約は、賃借権の相続による承継を排除し賃借人に不利益であるため無効である。よって、正解は肢3。

各肢の検討

ア: 賃料の滞納があっても、解除や明渡しの手続を経ずに鍵を取り替えて使用を妨げることは許されず無効である。

イ: 民法第618条第1項は、当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用するとしており、賃借人が中途解約できる特約は有効である。

ウ: 相続人が同居していても死亡で終了する特約は、賃借権の相続による承継を否定するもので無効である。

エ: 借地借家法第33条第1項は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができるとするが、これを排除する特約を無効とする規定はないため、請求をできない旨の特約は有効である。

一言まとめ

自力救済と相続排除は無効、賃借人に有利な中途解約と造作買取請求の放棄は有効。